Chơn Thành - Bình Phước: Nhiều bất cập tại “dự án Minh Thành New City”

Giao bán “dự án” dựa trên trích lục bản đồ

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải tiến hành thủ tục ký hợp đồng tại cơ quan có chức năng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Trong đó, bên chuyển nhượng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng mảnh đất một cách hợp pháp.

Tuy nhiên, tại nhiều “dự án” trên địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước, các sàn giao dịch bất động sản lại đang giao bán sản phẩm dựa trên trích lục bản đồ, và việc này được công chứng tại văn phòng công chứng dưới hình thức đồng sở hữu.

Nhiều khách hàng đến buổi lễ mở bán “dự án Minh Thành New City” từ sớm

Cụ thể, ngày 15/11 mới đây, trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua đất nền, PV đã có mặt tại Ấp 5, xã Minh Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước – nơi diễn ra buổi lễ mở bán “Dự án Minh Thành NewCity”, do Công ty Cổ phần Địa ốc Đức Anh tổ chức (Công ty Đức Anh – trụ sở chính đặt tại số 102, QL 13 ấp 2, xã Minh Hưng, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước).

Tại đây, một thửa đất vừa được dọn dẹp san ủi, rộng chừng hơn 10.000 m2, ôm trọn mặt tiền con đường mới được trải bê tông nhựa, xung quanh là rừng cao su đã được cắm mốc đánh dấu, chia nhỏ thành 59 thửa có diện tích từ 200-300 m2. Theo thông tin nhân viên tư vấn của Công ty Đức Anh thì con đường này là do phía Công ty tự làm để khách hàng đi lại cho tiện, và việc này đã xin ý kiến chính quyền địa phương.

Trở lại buỗi mở bán hoành tráng của Công ty Đức Anh, để mở đầu buổi lễ, một Giám đốc sàn của Công ty Đức Anh đứng “thao thao bất tuyệt” giới thiệu về tiềm năng của “dự án Minh Thành New City” như một nhân viên “đa cấp”.

Giám đốc sàn đang giới thiệu về “dự án Minh Thành New City”

Lúc này thay vì đưa ra những giấy tờ pháp lý để chứng minh tính minh bạch của dự án đất nền như: Văn bản chấp thuận chủ chương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ chi tiết xây dựng 1/500; Giấy phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.... thì vị giám đốc sàn này lại đưa ra những giấy tờ không hề liên quan đến pháp lý của dự án như; sơ đồ phân lô tự vẽ; Quyết định số 1314/QĐ- BXD của Bộ Xây dựng do Bộ trưởng Phạm Hồng Hà ký ngày 05/10/2020 về việc Quyết định công nhận khu vực dự kiến thành lập Thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước đạt tiêu chí Đô thị loại IV. Cùng với đó, người này cũng nói về việc nhiều tập đoàn lớn đang đầu tư vào huyện Chơn Thành, nhằm nâng tầm “Dự án Minh Thành New City”.

Tiếp đó, khoảng 2 - 3 nhân viên tư vấn của Công ty Đức Anh được cắt cử theo hình thức kèm 1 khách hàng để sẵn sàng tư vấn, thúc giục mua đất nền tại “dự án Minh Thành New City”. Bên cạnh đó không khí còn thêm phần náo nhiệt do giám đốc, phó giám đốc, Giám đốc sàn cùng hàng chục nhân viên Sale tạo nên, chen lẫn tiếng tiếng nhạc, tiếng hô hào thôi thúc khiến rất nhiều khách hàng không kịp suy nghĩ mà xuống tiền tại “dự án” này.

Không khí nhộn nhịp tại buổi lễ mở bán “dự án Minh Thành New City”

Nhận thấy vấn đề pháp lý của dự án chưa minh bạch rõ ràng, lúc này PV tìm gặp một người tên Đại (được giới thiệu là giám đốc pháp lý của Công ty Đức Anh). Người này cho biết, hiện tại hồ sơ tách thửa của “dự án” đã được gửi và chờ cơ quan chức năng phê duyệt, nếu khách hàng quyết định mua đất nền tại “dự án Minh Thành New City” thì sẽ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với số tiền 50 triệu đồng/lô đất. Tiếp đó, khoảng 15- 30 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Công ty Đức Anh sẽ hẹn khách hàng đến công chứng sang tên sổ đỏ đồng sở hữu, kèm theo trích lục bản đồ.

Rất nhiều khách hàng đã xuống tiền tại dự án “Minh Thành New City” ngày 15/11/2020

Thấy PV vẫn băn khoăn về tính pháp lý của dự án và việc công chứng mua bán quyền sử dụng đất chỉ dựa trên giấy trích lục bản đồ thửa đất có hợp pháp hay không cùng với đó PV có nhắc tới việc gần đây UBND tỉnh Bình Phước có công văn chỉ đạo về việc tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp (Công văn số 2554/UBND-KT ký ngày 09/09/2019 của UBND tỉnh Bình Phước), thì người này quả quyết: “Nếu anh còn băn khoăn thì thứ 2 anh lên đây, em sẽ dẫn anh đến tất cả các phòng ban của huyện Chơn Thành để hỏi về việc này”.

Trước đó, theo tìm hiểu của PV, Công ty Đức Anh còn phân phối đất nền của một dự án khác có vị trí tại xã Nha Bích, huyện Chơn Thành (Bình Phước) với cái tên “Dự án Đức Anh Future New”. Mặc dù theo ghi nhận của PV, dự án này vẫn chỉ là bãi đất trống được cắm cọc, phân lô tương tự “dự án Minh Thành New City”, nhưng đã được Công ty Đức Anh bán hết và chờ ngày công chứng, sang tên sổ cho khách hàng (theo lời nhân viên tư vấn của Công ty).

Góc nhìn pháp lý

Trao đổi với PV về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ dựa trên giấy trích lục bản đồ, Luật sư Phan Anh Tuấn – Đoàn Luật sư Tp Hà Nội cho biết; nếu một thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có trích lục bản đồ thửa đất thì thửa đất đó chưa đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nói rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Phan Anh Tuấn cho hay, các giấy tờ để xác định một thửa đất có đủ điều kiện tiến hành mua bán, chuyển nhượng được quy định rõ tại điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT; Khoản 16 và Khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo đó, trích lục bản đồ không thuộc danh mục các giấy tờ hợp pháp mà Nhà nước thừa nhận khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên, việc mua bán, chuyển nhượng chỉ dựa trên giấy trích lục bản đồ là chưa đúng quy định của phát luật.

Thửa đất được giới thiệu là “dự án Minh Thành New City” đang san lấp mặt bằng

Liên quan đến pháp lý của một dự án phân lô bán nền, căn cứ theo Điều 194 Luật Đất đai; Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, Luật sư Phan Anh Tuấn nhận định, một dự án đất nền đủ điều kiện để bán thì chủ đầu tư phải có những giấy tờ pháp lý như sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Tại một diễn biến khác, xác nhận với PV, Phó chủ tịch UBND xã Minh Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước – ông Phạm Đình Tùng khẳng định trên địa bàn xã Minh Thành không có “dự án Minh Thành New City”. Hiện tại UBND xã Minh Thành đã báo cáo các cơ quan chức năng của huyện Chơn Thành để có phương án xử lý. Đồng thời, ông Tùng cũng có ý kiến thông qua cơ quan truyền thông, báo chí gửi lời cảnh báo đến người dân, cần tỉnh táo tìm hiểu thông tin rõ ràng trước khi mua các “dự án ảo” trên địa bàn.

Từ những nội dung trên, kính đề nghị UBND huyện Chơn Thành, UBND tỉnh Bình Phước và các cơ quan chức năng có liên quan sớm làm rõ những bất cập tại “dự án Minh Thành New City”. Đồng thời làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, trái phép đang diễn ra ngày một phức tạp trên địa bàn huyện Chơn Thành nói riêng và tỉnh Bình Phước nói chung.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.