Không để việc giao đất, cho thuê đất sai đối tượng

Và khi chính quyền địa phương đặt bút ký giao đất, đồng nghĩa với việc đã “giao đất không đúng đối tượng”, vi phạm pháp luật để lại nhiều hệ lụy cho xã hội.

Đối tượng được giao đất phải là nhà đầu tư trúng thầu

Theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất sau khi đã có văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn hoặc với nhà đầu tư được lựa chọn và doanh nghiệp dự án. Song trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ được thực hiện với nhà đầu tư trúng thầu.

Cụ thể: Tại Khoản 2, Điều 60, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư trúng thầu phải được thực hiện theo các bước: Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo quy định tại Khoản 2, Điều 60, Nghị định 25 chỉ có duy nhất đối tượng giao đất, cho thuê đất là nhà đầu tư trúng thầu và đảm bảo phù hợp với đối tượng có nhu cầu sử dụng đất để được giao đất cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Có thể nêu một dẫn chứng mới đây về việc xác định rõ đối tượng giao đất, trong Văn bản thể hiện ý kiến kết luận của Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Quảng Bình để giải quyết một số nội dung về công tác quản lý TN&MT trên địa bàn tỉnh ngày 07/10/2020 (Thông báo số 67/TB-BTNMT) đã trả lời rất cụ thể để địa phương triển khai thực hiện.

Đó là, liên quan tới đề nghị của địa phương về việc hướng dẫn đối với trường hợp nhà đầu tư sau khi trúng thầu đã thành lập doanh nghiệp và đề nghị UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất cho pháp nhân mới được thành lập đề thực hiện Dự án. Bộ TN&MT khẳng định hiện nay pháp luật đất đai chưa quy định về vấn đề này. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2, Điều 60, Nghị định 25/2020/NĐ-CP, thì nhà đầu tư trúng đấu giá là đối tượng được giao đất, cho thuê đất.

Mặt khác, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn nên việc chuyển quyền sử dụng đất gồm các hoạt động như chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định thủ tục chặt chẽ. Riêng đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, phí, lệ phí theo quy định (thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…). Do đó, về mặt quan điểm, Bộ TN&MT đề nghị vẫn thực hiện giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu. Việc chuyển quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp trúng thầu và doanh nghiệp thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Song tỉnh Quảng Bình lại không triển khai thực hiện theo đúng hướng dẫn và ý kiến của Bộ TN&MT về đối tượng được giao đất, để từ đó có dư luận cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước đang “gây khó” “om đất” của doanh nghiệp sau khi thực hiện đấu thầu?

Việc giao đất, cho thuê đất phải thực hiện theo Luật đất đai

Liên quan tới một vụ việc cụ thể, vừa qua Thủ tướng Chính phủ có Văn bản giao Bộ TN&MT, Bộ KH&ĐT và UBND tỉnh Quảng Bình kiểm tra, xử lý phản ánh của báo chí về thực trạng “om đất” của doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình trong đó, thông tin báo chí cho biết Bộ KH&ĐT đã có văn bản số 183/BKHĐT – QLĐT  ngày 13/1/2021 gửi Bộ TN&MT khẳng định: “Việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư là phù hợp với quy định của pháp luật đất đai” (chủ đầu tư ở đây là một doanh nghiệp lập ra để thực hiện dự án, không phải doanh nghiệp tham gia đấu thầu dự án).

Văn bản này có đoạn toàn văn như sau: “Liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, khoàn 3, Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư. Đồng thời, theo quy định tại khoản 2, điều 60, Nghị định 25 việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự thủ tục được quy định tại Khoản 3, Điều 68 Nghị định 43. Mặc dù Nghị định 25 quy định về giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu nhưng nhà đầu tư trúng thầu được thành lập doanh nghiệp dự án để thay mặt nhà đầu tư hoặc được ủy quyền (làm chủ đầu tư) theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng thực hiện các thủ tục trong đầu tư, xây dựng dự án. Vì vậy, việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư là phù hợp với quy định pháp luật về đất đai” .

Như vậy có thể thấy, ngay tại văn bản này Bộ KH&ĐT cũng khẳng định việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với pháp luật Luật đất đai, cụ thể Khoản 3, Điều 68 Nghị định 43/NĐ-CP.

Đối với Luật đất đai, theo kết quả rà soát của Bộ TN&MT, hiện pháp luật đất đai không quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, để thực hiện dự án thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất mà chỉ quy định về trình tự thủ tục giao đất cho các tổ chức, cá nhân để thực hiện các dự án thông qua hai hình thức gồm: Hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Và như vậy, theo quy định của Luật đất đai thì đất chỉ được giao cho nhà đầu tư trúng thầu. Việc này Bộ TN&MT luôn khẳng định quan điểm của mình trong các văn bản trả lời của địa phương, kể cả tỉnh Quảng Bình trong văn bản được trích dẫn trên đây.

Mặt khác, Bộ KH&ĐT cũng thừa nhận tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ- CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ cũng chỉ quy định giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu. Chính vì vậy, vừa qua Bộ KH&ĐT đã có văn bản đề nghị Chính phủ sửa đổi trình tự thủ tục giao đất tại điều khoản này với nội dung thêm vào trường hợp giao đất cho nhà đầu tư dự án. Trong khi hiện nay, chưa có quy định nào của pháp luật giao đất cho nhà đầu tư dự án.

Không thể sửa quy định mới lại tạo thêm “kẽ hở”

Với vấn đề góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đầu tư mà Bộ KH&ĐT đang lấy ý kiến các Bộ, ngành, quan điểm của Bộ TN&MT đề nghị không sửa Điều 60, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP với những lý do rất cụ thể như sau:

Tại khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Khi thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu cơ quan có thẩm quyền đã xác định năng lực và các điều của nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu.

Trong trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thì sẽ xảy ra trường hợp không kiểm soát được các điều kiện của doanh nghiệp dự án theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 dẫn đến việc giao không đúng đối tượng.

Khi tham gia dự án đầu nhà đầu tư phải cam kết về các điều kiện để thực hiện dự án nếu được lựa chọn làm chủ đầu tư, trường hợp Doanh nghiệp dự án được giao đất nhưng không thực hiện các nghĩa vụ và cam kết của nhà đầu tư trúng đấu thầu, trong đó có nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại hồ sơ mời thầu thì cơ quan có thẩm quyền khó xử lý nhất là doanh nghiệp dự án là Công ty Cổ phần.

Sẽ có trường hợp doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập dưới hình thức Công ty Cổ phần, trong đó vốn góp của Nhà đầu tư chiếm tỷ lệ ít, sau đó rút vốn, nếu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích trong dự án trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhất là tại các dự án bất động sản.

Do đó, trường hợp chuyển nhượng dự án mà bản chất là chuyển nhượng sử dụng đất mà chưa đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013 quy định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê” là trái pháp luật.

Không loại trừ trường hợp, Nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp thực hiện dự án không phải là 100% vốn của Nhà đầu tư (pháp luật về doanh nghiệp cho phép) dễ dẫn đến hình thành doanh nghiệp lớn chuyên đi đấu thầu để thực hiện dự án, sau đó chuyển nhượng dự án mà bản chất là đi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp không đủ điều kiện đấu thầu dự án thực hiện mà không chịu trách nhiệm đối với việc sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án như đã cam kết làm cho việc đấu thầu có thể dẫn đến độc quyền, thiếu cạnh tranh minh bạch, thất thu ngân sách.

Bộ TN&MT đề xuất nếu có sửa đổi Điều 60 Nghị định số 25/NĐ-CP ngày 28 tháng 2 năm 2020 thì sửa đổi như sau: thay thế cụm từ “nhà đầu tư” thành “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập có 100% vốn của nhà đầu tư trúng thầu dự án. Quy định như vậy sẽ giải quyết được những hạn chế nêu trên, đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong triển khai dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính với địa phương.