Tôi đang có ý định mua một căn nhà. Tuy nhiên, tôi không đủ khả năng tự trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để hạn chế được tối đa rủi ro mà giao dịch này mang lại. Không hiểu giá trị pháp lý của căn nhà, đất có bị ngăn chặn không? Có đúng chính chủ của người bán hoặc có vướng pháp lý, quy hoạch gì hay không? Có thể tư vấn giúp tôi cần phải làm gì trước khi bỏ tiền ra mua nhà đất.
Nguyễn Thị Diễm Phương (Tây Ninh)
LUẬT GIA ĐỒNG XUÂN THUẬN TƯ VẤN:
Người mua hàng luôn có tâm lý muốn mua được mảnh đất đẹp, vị trí tốt kèm theo đó giá phải hời, nhiều ưu đãi. Nắm bắt được điểm mấu chốt này, người bán hàng sẽ đưa ra những lợi ích để “thao túng tâm lý” người mua. Nhiều người nhẹ dạ, cả tin vì lợi ích trước mắt, vô tình bỏ qua việc xem xét, đánh giá thửa đất mình sẽ mua. Đến khi xong xuôi, thấy lợi ích mình nhận được không giống như lời chào bán lại phát sinh tranh chấp. Lúc này người chịu thiệt vẫn là người mua đất.
Do đó, người mua cần tìm hiểu rõ về thửa đất; hỏi thêm những người hàng xóm quanh thửa đất; nhờ đến Luật sư, những người có chuyên môn về pháp luật, đất đai để được tư vấn. Đừng vì những “lời ngon tiếng ngọt” mà giao tài sản của mình cho người khác. Hãy tỉnh táo tránh rơi vào những cái bẫy của người bán tạo ra.
Thông thường trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất), bên mua cần xem xét những vấn đề sau:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp như: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước…).
Thứ hai, thẩm định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đó, ngoài việc phải có giấy chứng nhận, trước khi mua đất, người mua cần xem xét các vấn đề như:
Đất có đang tranh chấp hay không. Nếu đất đang có tranh chấp mà vẫn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khi đó phải giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu gây ra những rắc về sau. Để biết chắc rằng đất không có tranh chấp thì phải có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về tình trạng không có tranh chấp của thửa đất.
Quyền sử dụng đất không là thuộc tài sản bị kê biên đảm bảo thi hành án. Để biết đất có đang bị kê biên hay không thì cần có văn bản cung cấp thông tin thửa đất của Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Đất còn trong thời hạn sử dụng không. Thời hạn sử dụng đất được thể hiện trong giấy chứng nhận, cần xem xét về thời hạn sử dụng đất để biết người bán có còn quyền đối với thửa đất để đem bán hay không?
Ngoài các điều kiện kể trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thứ ba, kiểm tra thông tin quy hoạch.
Bên mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch của thửa đất bằng cách tìm kiếm thông tin quy hoạch qua các website của cơ quan nhà nước hoặc để chính xác hơn cần yêu cầu bên bán liên hệ Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin quy hoạch. Tùy vào mục đích mà bên mua có thể tiếp tục hoặc từ chối mua đất đã có quy hoạch.
Thứ tư, kiểm tra hiện trạng đất.
Bên cạnh việc đánh giá nội dung giấy chứng nhận, việc thẩm định tại chỗ thửa đất cũng là điều nên làm khi mua đất.
Rất nhiều trường hợp giấy chứng nhận một đường nhưng thực tế người sử dụng lại ít hơn, có thể là do bị lấn chiếm, cũng có thể người chủ không để ý cứ sử dụng hết đời này sang đời khác. Cũng không ít trường hợp đất thực tế sử dụng nhiều hơn, khi mua đất không kiểm tra dẫn đến kiện tụng về sau.
