Phóng viên:
Theo Hồ sơ của vụ việc thì việc ông Phùng Xuân Vũcung cấp một Giấy sang nhượng viết tay có chữ ký duy nhất của bà Mai, thậm chí, tên đầy đủ Nguyễn Thị Thu Mai cũng là người khác viết. Trong đó có nội dung bán thửa đất số 122, tờ bản đồ số 43, diện tích: 1.631,0m2đang đứng tên của con gái ông bà là cô Nguyễn Thị Mai Hạnh. Vậy Giấy sang nhượng đất đó có hiệu lực pháp lý không, thưa Luật sư?
Luật sư Hoàng Tùng
Theo Hồ sơ do gia đình ông Nguyễn Văn Cại cung cấp thì tờ Giấy sang nhượng viết tay đó được lập năm 2017, tức là sẽ căn cứ theo Luật đất đai 2013. Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Thứ nhất, chúng ta sẽ xem xét việc bà Nguyễn Thị Thu Mai có được quyền bán thửa đất số 122, tờ bản đồ số 43, diện tích: 1.631,0m2 hay không? Theo thông tin gia đình cung cấp thì thửa đất đó có tên chủ sở hữu là cô Nguyễn Thị Mai Hạnh. Nếu bà Nguyễn Thị Thu Maikhông có các Giấy ủy quyền hợp lệ do cô Hạnh ủy quyền thì bà Nguyễn Thị Thu Mai không có quyền bán thửa đất đó và Giấy sang nhượng đất đó là vô hiệu.Bên cạnh đó, căn cứ điểm (a), khoản (1) Điều 188 Luật đất đai 2013 thì bà Nguyễn Thị Thu Mai không có Giấy chứng nhận tức là không phải chủ hợp pháp của thửa đất nêu trên và không có quyền bán.
Thứ hai, Giấy sang nhượng đất do gia đình ông Nguyễn Văn Cại cung cấp, ngoài thửa đất số 122, tờ bản đồ số 43 đã nêu trên thì có ghi bán nhiều thửa đấtkhác. Các thửa đất này được bà Nguyễn Thị Thu Mai, ông Nguyễn Văn Cại mua trong thời gian là vợ chồng hợp pháp, do vậy tài sản đó được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng. Đối với tài sản chung, Điều 33 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 quy định “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Đối với việc định đoạt (mua, bán, chuyển nhượng) tài sản chung, Điểm (a), Khoản (2) Điều 35 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 quy định “Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: Bất động sản”.
Như vậy, nếu bà Nguyễn Thị Thu Mai có bán đất cho ông Phùng Xuân Vũ thì bắt buộc phải có sự đồng ý của ông Nguyễn Văn Cại bằng văn bản. Khi mua bán, ông Phùng Xuân Vũ phải yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ theo quy định của pháp luật để có thể chứng minh nguồn gốc đất khi làm các thủ tục như công chứng, sang tên, đổi chủ, nộp thuế… Nếu không cung cấp được giấy tờ này, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Biên Hòa có quyền từ chối thực hiện việc đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi ông Phùng Xuân Vũ yêu cầu.
Đối với việc Khoản 2, Điều 26 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 quy định rõ: “Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu”.
Từ các căn cứ trên đây, có thể nhận thấy Giấy sang nhượng đất photo nếu có thật thì cũng là một giao dịch vô hiệu.
Phóng viên:
Ông Nguyễn Văn Cại đã gửi Đơn kêu cứu việc bị ông Phùng Xuân Vũ cho hàng chục người đan ông lực lưỡng xông vào chùa, phá khóa, rào sắt bịt lối đi ngay trong sân chùa, đe dọa bất kỳ ai can thiệp. Các tư liệu bằng hình ảnh, âm thanh gửi kèm cũng thể hiện điều đó. Thưa Luật sư việc giải quyết tranh chấp đất đaitheo cách này có đúng quy định của pháp luật?
Luật sư Hoàng Tùng
Một trong các quyền của tổ chức, cá nhân được pháp luật bảo hộ đó chính là quyền đối với tài sản, theo đó tại Bộ luật dân sự đã quy định cụ thể về các quyền này đối với tài sản. Đồng thời, để các tài sản đó được bảo vệ và chủ sở hữu được thực hiện các quyền của mình thì Nhà nước đã ban hành các chế tài để bảo vệ quyền đó. Tùy thuộc vào tính chất, mức độ của việc xâm phạm đối với các quyền của tài sản mà sẽ bị xử phạt viphạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.Đối với quyền sở hữu tài sản, tại Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận bao gồm 03 quyền: Quyền chiếm hữu là “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.”(Điều 186); Quyền sử dụng là “quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.” (Điều 189) và Quyền định đoạt là “là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.”(Điều 192).
Như vậy, có thể hiểu khi công dân có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản thì được thực hiện các quyền đối với tài sản, được nắm giữ, chi phối, hưởng hoa lợi, lợi tức và quyết định việc chuyển giao tài sản cho người khác dưới nhiều hình thức như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
"Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, ông Phùng Xuân Vũ có quyền đòi lại tài sản nhưng phải thông qua Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Theo Đơn kêu cứu của ông Nguyễn Văn Cại thì việc ông Phùng Xuân Vũ cho hàng chục người đan ông lực lưỡng xông vào chùa, phá khóa, rào sắt bịt lối đi ngay trong sân chùa là có dấu hiệu vi phạm pháp luật và cơ quan chức năng có thể xem xét các dấu hiệu vi phạm để có thể có các biện pháp xử lý tương ứng.
Theo pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tại Điều 15 Nghị định số 144/2021/NĐ-CP ngày 31/12/2021 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy, chữa cháy; cứu nạn, cứu hộ; phòng, chống bạo lực gia đình đã đưa ra chế tài xử phạt đối với các hành vi gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân như: chiếm đoạt tài sản; Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản; Sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép hoặc chiếm giữ tài sản của người khác; Cưỡng đoạt tài sản… với mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng, ngoài ra còn bị áp dụng một trong các hình thức xử phạt bổ sung tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, trục xuất nếu người vi phạm là người nước ngoài và bị áp dụng một trong các biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép; Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi vi phạm.
Khi xâm phạm ở mức độ vi phạm nghiêm trọng, các hành vi trên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Bộ luật Hình sự năm 2015 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 với các tội danh như: Tội công nhiên chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 172; Tội trộm cắp tài sản được quy định tại Điều 173; Tội chiếm giữ trái phép tài sản được quy định tại Điều 176; Tội sử dụng trái phép tài sản được quy định tại Điều 177 và một số tội danh khác khi xâm phạm đến quyền về tài sản của chủ sở hữu sẽ bị phạt tiền đến 100.000.000đ và phạt tù lên đến 20 năm tùy vào tính chất, mức độ và hành vi cụ thể. Trong quy định về các tội của Bộ luật Hình sự không có khái niệm như thế nào là chiếm giữ, công nhiên chiếm đoạt, cưỡng đoạt…nhưng có thể căn cứ vào các quyền của chủ sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự để từ đó đưa ra nhận định tổ chức, cá nhân bị xâm phạm những quyền gì đối với tài sản để xác định đúng đối với hành vi vi phạm của tài sản đó.
Phóng viên:
Trong tình hình hiện tại thì gia đình ông Nguyễn Văn Cại nên có các biện pháp xử lý thế nào cho phù hợp, thưa Luật sư?
Luật sư Hoàng Tùng
Một trong những điều Văn phòng Luật sư Trung Hòaluôn nhắc nhở người dân đang rơi vào tình trạng tranh chấp là mọi hành động, suy nghĩ phải tuân thủ và tôn trọng pháp luật. Chúng ta không thể lấy một cái sai này để sửa một cái sai khác, đó là nguyên tắc bất di bất dịch.
Do đó, việc gia đình ông Nguyễn Văn Cại cần làm là tiếp tục gửi Đơn kêu cứu lên các Cơ quan quan chức năng, đặc biệt là UBND tỉnh Đồng Nai, UBND tỉnh Đồng Nai, Công an thành phố Biên Hòa. Hệ thống pháp luật của Việt Nam đã quy định đầy đủ và cụ thể về quyền và các chế tài để bảo vệ quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản của mình, khi các quyền này bị xâm phạm thì sẽ bị xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật. Nếu tài sản của ông Nguyễn Văn Cại tiếp tục bị xâm phạm về các quyền đối với tài sản thì có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hoặc điều tra nhằm xem xét tính chất, mức độ của hành vi xâm phạm để xác định hành vi vi phạm đồng thời đưa ra chế tài xử lý theo quy định của pháp luật.
Văn phòng Luật sư Trung Hòa sẵn sàng đồng hành cùng gia đình ông Nguyễn Văn Cại để tiến hành các biện pháp giải quyết vấn đề theo đúng trình tự và thủ tục pháp luật quy định.
Xin cảm ơn Luật sư!
Tổng hợp
