Chủ đầu tư “bán lúa non”...?!
Hiện nay, không ít các dự án hạng mục hạ tầng kỹ thuật chưa được hoàn thiện hoặc thậm chí không dấu hiệu nào cho thấy việc thi công nhưng các sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư đã rầm rộ quảng cáo, mở bán công khai và thu tiền đặt cọc từ phía khách hàng.
Chiêu bài quen thuộc của các chủ đầu tư thường đánh vào tâm lý ham mua nhà giá rẻ, “ham” giá gốc nên nhiều khách hàng dễ bị các chủ đầu tư khai thác triệt để. Tuy nhiên kiểu xuống tiền này cũng đầy may rủi.
Nhiều chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa tiến hành xây dựng không còn là chuyện hiếm. Có thể kể đến dự án Rome By Diamond Lotus tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Mai Chí Thọ và Đồng Văn Cống (thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, Hồ Chí Minh) thu hút sự quan tâm không nhỏ của các nhà đầu tư bất động sản. Chủ đầu tư dự án trên là Phúc Khang Corporation.
Mặc dù ghi nhận thực tế, dự án chỉ toàn cây cỏ lau cao vượt đầu người, vắng vẻ, không dấu hiệu nào cho thấy việc thi công nhưng dự án Rome By Diamond Lotus đã được chào bàn tràn lan trên các trang bất động sản.
Dự án của chủ đầu tư Phúc Khang Corporation vẫn đang là một bãi cỏ lau bạt ngàn, vắng vẻ nhưng đã mở bán rầm rộ
Hay như dự án The PegaSuite 2 (số 1079 đường Tạ Quang Bửu, phường 6, quận 8, TP.HCM) do Công ty CP Đầu tư & Kinh doanh Bất động sản Phương Việt (PV Invest) làm đơn vị phát triển và chủ đầu tư là Công ty Phú Gia.
Khảo sát thực tế của PV, tại vị trí dự án, xung quanh là những banner quảng cáo, được quây kín bằng những tấm tôn lớn. Bên trong dự án vẫn còn ngổn ngang, ngập rác thải.
Bên trong dự án ngổn ngang, ngập rác thải.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV cùng những tài liệu thu thập được, có thể khẳng định chủ đầu tư dự án là Công ty Phú Gia đã “lách luật” ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ và nhận tiền cọc với hàng chục khách hàng.
Một chiêu bài “lách luật” khác của phía chủ đầu tư để huy động vốn trái phép từ khách hàng là kí kết các hợp đồng mua bán căn hộ “núp bóng” dưới hình thức hợp đồng vay vốn.
Mặc dù phần móng của dự án Căn hộ 152 Điện Biên Phủvẫn đang “túc tắc” thi công, thế nhưng thông tin rao bán căn hộ tại đây đã xuất hiện tràn lan trên các trang mạng, diễn đàn bất động sản.
Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, PV được nhân viên tư vấn bằng những lời “có cánh”: “Anh đặt cọc luôn 200 triệu vào ngày mai sẽ được tặng cây vàng, số tiền còn lại anh thành toán sau 7 ngày cho đủ 50% giá trị căn hộ là được, mà số tiền này anh thanh toán dưới hình thức vay vốn và bên em sẽ trả lãi cho anh với lãi suất 8,5% trừ vào tiền thanh toán đợt 2 sau khi bên em thi công xong phần móng vào Quý II/2019”.
Hợp đồng mua bán căn hộ “núp bóng” dưới hình thức hợp đồng vay vốn
Sau khi xem xét và quyết định mua căn hộ tại dự án này, khách hàng sẽ được ký hợp đồng đồng mua bán căn hộ dưới hình thức “hợp đồng vay vốn”.
Nếu chiếu theo các quy định hiện hành về việc mở bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì việc huy động vốn bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ, hay các hợp đồng nguyên tắc do CĐT ký kết với khách hàng, trong đó có các điều khoản thanh toán theo các đợt cố định khi dự án chưa được khởi công hoặc chưa được nghiệm thu xong phần đế, móng thì được coi là một hành vi “lách luật”, không tuân thủ quy định của pháp luật.
Mặc dù biết quy định pháp luật là như vậy, nhưng vì nguồn lợi nhuận trước mắt, để có nguồn vốn xoay vòng hoặc để tiếp tục đầu tư dự án khác... không ít doanh nghiệp bất động sản “nhắm mắt làm ngơ” trước các quy định, cố tình “vượt rào” thu tiền từ khách hàng bằng nhiều cách khác nhau.
Nguy cơ rủi ro khi khách hàng mua phải "dự án vẽ"
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.
Ông Lê Hoàng Châu đã rất nhiều lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao.
Cùng quan điểm trên, Luật sư Đỗ Thị Thúy Nga (Văn phòng luật sư Quốc Thái, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rất rõ về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải thỏa mãn các điều kiện sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Ngoài ra, khoản 2 điều 55 và khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” và “…phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Do đó, luật sư Nga có khuyến cáo đối với khách hàng: cần hết sức tỉnh táo để tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà…
Đồng thời đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với Luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về bất động sản để được tư vấn pháp lý, kiểm tra thông tin dự án trước khi tiến hành bỏ tiền ra mua tài sản này.
Mai Đình
